V nehnuteľnostiach sme doma

Proces predaja nehnuteľnosti s REALITORom

maklér realtor real estate agent Mészáros Banská

 

Predaj a nákup nehnuteľnosti prostredníctvom sprostredkovateľa akým je REALITOR je mimoriadne pohodlný. Predávajúci aj kupujúci klienti REALITORu sú v každom okamihu realitného obchodu v rukách kvalitných maklérov, ktorých úkony sú  konzultované s kavalifikovanými odborníkmi pre každú oblasť, najmä právo, geodézia, znalectvo, financie apod. V skratke si teraz načrtneme bežný postup pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom našej kancelárie.

 

Základom je písomná sprostredkovateľská zmluva

Základným predpokladom úspešného predaja je jasný písomný prejav vôle predávajúceho predať nehnuteľnosť. Predávajúci a sprostredkovateľ sa za týmto účelom dohodnú na základných podmienkach sprostredkovania predaja nehnuteľnosti. Zmluva o sprostredkovaní, ktorú uzatvárajú makléri REALITORu má vždy písomnú formu, z dôvodu ochrany kupujúceho a jasného definovania vzájomných práv a povinností. Tu je nutné povedať, že REALITOR pracuje výlučne s písomnými zmluvami a všetky nami prezentované nehnuteľnosti sú podložené písomnou formou dohody medzi nami a predávajúcim.

 

Provízia nám patrí len ak nehnuteľnosť reálne predáme, inak nie


V zmluve je jednoducho a prehľadne určené kto, čo, dokedy a za koľko chce predať a akú províziu z tohto predaja bude mať sprostredkovateľ (samozrejme len ak je pri sprostredkovaní úspešný, inak REALITORu provízia neprináleží). Ak sa teda predávajúci rozhodol, určil si svoje podmienky a uzatvoril sprostredkovateľskú zmluvu, maklér REALITORu nehnuteľnosť osobne zdokumentuje, zistí doplňujúce informácie o nehnuteľnosti (právny a faktický stav), preverí vlastníctvo a pripraví podklady na inzerciu.

 

Nie každého záujemcu na obhliadku privedieme

Po zahájení predaja realizuje maklér REALITORu evidenciu záujemcov – potencionálnych kupujúcich o nehnuteľnosť, pričom koná vysoko profesionálne tak, aby nezaťažoval predávajúceho zbytočnými obhliadkami a nerušil tak jeho súkromie. Ak maklér REALITORu vyhodnotí záujemcu ako perspektívneho, navrhne obhliadku nehnuteľnosti priamo na mieste. Počas obhliadky maklér REALITORu prevedie záujemcu nehnuteľnosťou, informuje ho o stave nehnuteľnosti, (vychádzajúc najmä z tvrdení predávajúceho a zo zisteného stavu) a na záver vždy spíše písomný záznam o predstavení nehnuteľnosti záujemcovi. Vytvára tak internú, neverejnú evidenciu záujemcov pre predávajúceho a pre účely sprostredkovania samotného. 
 

Rezervácia nehnuteľnosti v prospech záujemcu

V prípade vyjadrenia vôle záujemcu o začatie rokovaní o kúpe nehnuteľnosti, maklér REALITORu znova preverí aktuálny právny stav nehnuteľnosti a iné podmienky predaja. Následne, po vzájomnej dohode, záujemca vyjadrí svoj vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti podpisom tzv. rezervačnej zmluvy, ktorá definuje, za akých podmienok je ochotný nehnuteľnosť kúpiť. Na základe tejto zmluvy zloží na depozitný účet sprostredkovateľa dohodnutý finančný obnos – rezervačnú zálohu (obdobne ako pri kúpe auta v autobazáre). Výška tohto plnenia nikdy nepresiahne výšku provízie sprostredkovateľa a v prípade realizácie kúpy tvorí časť úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť v zmysle ustanovení kúpnej zmluvy. REALITOR nemôže s týmito prostriedkami nakladať inak, len ako v zmysle rezervačnej zmluvy, pričom za podmienok určených touto zmluvou túto sumu buď vráti kupujúcemu (napr. ak kupujúcemu nebol poskytnutý úver, a to aj napriek tomu, že využil služby finančného poradcu REALITORu) alebo ju započíta s kúpnou cenou nehnuteľnosti.  
 

Riadime proces predaja od A po Z

Po uvedených krokoch záujemcu – kupujúceho, oznámi maklér REALITORu predávajúcemu zahájenie druhej fázy jednaní medzi predávajúcim a kupujúcim, vrátane prípravy zmluvných podkladov prevodu vlastníctva. V prípade ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky, REALITOR zabezpečí pre kupujúceho výhodné financovanie z ponuky rôznych bánk ( REALITOR nespolupracuje s nebankovými subjektmi) a požiada predávajúceho o poskytnutie súčinnosti, pričom v jeho mene zabezpečí potrebné podklady, ktoré predloží na spracovanie do banky (napr. rôzne potvrdenia, listy vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy, tituly nadobudnutia, znalecké posudky a pod.). Predávajúci, v prípade ak kupujúci chce ručiť kupovanou nehnuteľnosťou, zriadi záložné právo v prospech banky a inkasuje kúpnu cenu. Poslednou fázou sprostredkovania je spísanie písomného preberacieho protokolu, pomoc REALITORu pri prehlásení energií a pod. Až v tomto momente, teda pri podpise kúpnej zmluvy (s výnimkou zmluvy o budúcej zmluve), prináleží REALITORu odmena za sprostredkovanie, čiže provízia, ktorú si zúčtuje z blokovanieho depozitu zloženého kupujúcim pri podpise rezervačnej zmluvy, o čom vystaví príslušné daňové doklady. Vzhľadom na skutočnosť, že potreby klientov REALITORu sú často špecifické, nie je možné tento postup považovať za absolútny. Konkrétne obchodné prípady sa môžu čiastočne od uvedeného odchyľovať.

Zjednodušene opisuje priebeh bežného predaja nehnuteľnosti aj tento schematický náčrt:

REALTOR- priebeh realitného obchodu
(c) Attila Mészáros
 

Vyhľadávanie nehnuteľností