V nehnuteľnostiach sme doma

Predaj domu - postup, chyby, rady

 Mgr. Attila Mészáros - Predaj domu

Predaj rodinných domov a vo všeobecnosti domov predstavuje po predaji bytu najčastejší realitný obchod. Je vhodné aby predávajúci zvýšil svoje šance na úspešný predaj hneď v úvode samotného procesu predaja. Najmä v prípade ak kupujúci hodlá využiť k financovaniu nákupu hypotekárny úver od banky, mal by predávajúci nehnuteľnosť na predaj pripraviť. 

 

 

 

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Prípravná fáza je z veľkej časti obdobná ako pri iných nehnuteľnostiach. Predávajúci by mal investovať trochu času a peňazí na úpravu resp. akési „zatraktívnenie“ svojej nehnuteľnosti. Ak už opomenieme profesionálnu prípravu pomocou „stagingu nehnuteľnosti“, je vhodné minimálne nehnuteľnosť upratať, pripraviť na fotenie, obnoviť starú alebo nevhodnú maľovku a pod. Už malá príprava nehnuteľnosti na predaj zo strany predávajúceho totiž vedie k pomerne veľkým rozdielom vo výslednej kúpnej cene. 

Ďalšou dôležitou oblasťou je príprava nehnuteľnosti na predaj po právnej stránke. Ako som už vyššie uviedol, vo vzťahu k prefinancovaniu kúpy hypoúverom narážame v realitnej praxi na vážnu nepripravenosť vlastníkov. Samozrejme bavíme sa o alternatíve, že kupovaná nehnuteľnosť sa bude zároveň zakladať v prospech banky. Najmä na vidieku je nutné riešiť pred predajom neusporiadané vlastnícke vzťahy k pozemkom. Všetky problematické vzťahy treba ešte pred predajom odborne posúdiť a uviesť ich na mieru akceptovanú bankami. Čo teda vlastne banky od predávajúcich požadujú? Prevažne toto:

  1. Vysporiadané vlastnícke vzťahy
  2. Absenciu neakceptovateľných tiarch na nehnuteľnosti
  3. Pozemky nesmú byť v evidované na liste vlastníctva v registri „E“ ale len „C“
  4. Na pozemkoch sa nesmú nachádzať žiadne stavby neuvedené na liste vlastníctva
  5. Znalecký posudok musí korešpondovať so skutočným stavom na mieste
  6. Banky požadujú aj rôzne doklady a listiny ktoré sú potrebné jednak pre spracovanie úveru, jednak pre vypracovanie znaleckého posudku. Len pre ilustráciu spomeniem list vlastníctva na právne účely, snímku z katastrálnej mapy, potvrdenie o veku stavby (vydáva ho miestny stavebný úrad/obec) a pod.

 

Ak nie sú riadne vysporiadané vlastnícke vzťahy k predávanej nehnuteľnosti, môžete s najväčšou pravdepodobnosťou na predaj zabudnúť. Je preto dôležité vysporiadať podielové spoluvlastníctvo, zlikvidovať rôzne nepodstatné vecné bremená a vykonať všetko, čo Vám odborník na predaj nehnuteľností , najčastejšie z realitnej kancelárie odporučí. V prípade, ak pozemky nie sú riadne v teréne vymedzené, odporúčam vykonať vytýčenie hraníc pozemku geodetom.

 

Umožnite predaj cez hypotéku

Vždy je dobré, keď predávajúci má možnosť vybrať si z viacerých záujemcov o kúpu. Aj toto dosiahnete aj tým, že umožníte nákup prostredníctvom hypotéky. Ak však Vaše pozemky eviduje kataster ako parcely registra „E“, bude nutné ich geometrickým plánom previesť do registra „C“, ktorý je laicky povedané „presnejší“ (pokiaľ máte pocit, že prestávate rozumieť o čom píšem, bude vhodné, ak predaj svojho domu zveríte kvalifikovanému odborníkovi ako napr. REALITORu). Banky sú citlivé na akékoľvek vecné bremená ako napríklad právo prechodu a prejazdu pre susedov cez Váš pozemok. Absolútne neakceptujú rôzne vecné bremená spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti, záložných práv pre iné subjekty ako riadne banky, exekúcie a pod. Na vidieku je úplne bežné, že popri rodinných domoch vyrástli aj rôzne hospodárske stavby bez toho aby boli evidované na liste vlastníctva. Takéto staré „čierne stavby spred roku 1976“ treba najskôr legalizovať, čo prevažne obnáša vypracovanie geometrického plánu, vyňatie pozemku, pridelenie súpisného čísla a následný zápis do katastra nehnuteľností. Legalizácia novších stavieb podlieha plne platnej legislatíve v zmysle stavebného zákona a môže byť finančne aj časovo náročná. Na pozemku nie je možné mať totiž postavenú stavbu s nejasným vlastníctvom – toto neakceptuje ani banka ani kupujúci.

 

Drobenie pôdy, certifikácia a stav domu

Špecifikom pri prevode pozemkov je nutnosť prihliadnutia na problematiku možného drobenia poľnohospodárskej pôdy. Taktiež netreba zabúdať na povinnosti plynúce z  energetickej certifikácie. Vo všeobecnosti je vhodné pri predaji domu mať vypracovaný znalecký posudok o stave domu, aj keď nie je vyslovene požadovaný. Treba mať totiž na zreteli fakt, že oproti bytom počet sporov o rôznych skrytých vadách domov je oveľa vyšší!

 

Začíname obchodovať

Až keď máte riadne vedené vlastníctvo bez neakceptovateľných tiarch, môžete pristúpiť ku skutočnému predaju v závislosti od toho či nehnuteľnosť chcete predávať sám alebo prostredníctvom realitnej kancelárie. Z realitnej praxe musím povedať, že aj s ohľadom na horeuvedené  komplikácie je vhodné do predaja angažovať realitného odborníka. V prípade predaja domov a príslušných pozemkov totiž veľmi často poskytujeme našim klientom servis, na základe ktorého sa nehnuteľnosť vôbec dá začať predávať.  Samotný predaj domu sa v mnohom nelíši od predaja iných druhov nehnuteľností. Bežne sa musíte pripraviť na zvýšený záujem o obhliadky domu zo strany záujemcov, najmä ak tento proces neriadi vyškolený maklér sprostredkovateľa ako REALITOR. Taktiež problematika spôsobu úhrady kúpnej ceny je identická, aby predávajúci neprišiel o svoj dom a kupujúci o svoje peniaze. V prípade úhrady hotovosťou vrele odporúčame úschovu kúpnej ceny. Ak  kúpnu cenu vypláca banka, treba taktiež dodržať niekoľko zásad pre zvýšenie bezpečia prevodu a úhrady. Tejto problematike sme sa už  venovali v minulých príspevkoch a preto sa nebudem opakovať.

 

Nezabudnite dom písomne odovzdať

Aj v prípade predaja domu, je doporučené  pri prevzatí nehnuteľnosti vypracovať preberací protokol v ktorom sa uvedú aj stavy merateľných energií, stav domu, pozemkov, súpis hnuteľného majetku nachádzajúceho sa v dome a na pozemkoch. Takýto záznam môže obsahovať aj fotodokumentáciu. Ak spolupracujete pri predaji domu s REALITORom, náš maklér zabezpečí nielen vypracovanie takéhoto protokolu priamo na mieste ale aj odhlásenie a prihlásenie el. energie, vody, zemného plynu a pod. V neposlednom rade sme aj nestrannými svedkami dohôd, finančných plnení alebo stavu nehnuteľnosti.

 

Ak sa Vám zdá celý proces predaja domu neprehľadný, rizikový alebo komplikovaný, spoľahnite sa s dôverou na REALITOR. Vykonávame realitnú činnosť dlhodobo a profesionálne, o čom svedčia mnohé referencie.

 (c) Mgr. A Mészáros

Vyhľadávanie nehnuteľností