V nehnuteľnostiach sme doma

Predaj bytu - postup, chyby, rady

Attila Mészáros - predaj bytu
Predaj bytu nemusí byť rizikovou záležitosťou, ak predávajúci dodrží aspoň minimálnu mieru opatrnosti. Samotnému predaju predchádza fáza prípravy predaja, ktorá zahŕňa na Slovensku takmer úplne neznámu problematiku prípravy nehnuteľnosti na predaj prípadne aj kvalifikovaný home staging nehnuteľnosti.

 

 

 

 

Ako určiť predajnú cenu

 

Predajná cena znamená cena za ktorú je možné byt reálne predať, nie dlho a obtiažne predávať. Pred zadaním inzerátu alebo pred oslovením realitnej kancelárie si musí predávajúci aspoň orientačne určiť predajnú cenu nehnuteľnosti (čo je obvykle považované za výrazne problematický bod predaja) tak, aby cena nebola nadhodnotená, ale ani podhodnotená. Najmä nadhodnotenie ceny môže viesť k neodvratným škodám v procese predaja. Už v tejto fáze predaja je preto dôležité poradiť sa s profesionálom. Na cenu nadväzuje otázka spôsobu financovania kúpy bytu. Predávajúci si musí jasne určiť, či bude trvať výlučne na predaji za hotové, alebo pripustí aj financovanie prostredníctvom hypotéky.

 

 

Najviac bytov sa predáva cez hypotéku

 

Pri predaji bytov je predaj cez hypoúver   totiž jedným z najbežnejších   spôsobov predaja. Ak predávajúci tento spôsob neakceptuje, pripravuje sa reálne o cca 80 percent možných kupujúcich. Ale aj predaj prostredníctvom hypotéky prináša pre predávajúceho určité povinnosti. Úplne minimálnou prípravou na predaj bytu je kompletizácia písomností predávajúceho. Ide v prvom rade o list vlastníctva, z ktorého je možné vo väčšine prípadov vyčítať aj presnú výmeru bytu a samozrejme ťarchy. Pre účely hypotekárneho financovania je nutné zo strany predávajúceho  pripraviť väčšie množstvo ďalších podkladov. Okrem spomínaného listu vlastníctva a snímky z katastrálnej mapy  bude znalec pripravujúci kupujúcemu znalecký posudok do banky požadovať obvykle aj tzv. titul nadobudnutia, čo nie je nič iné ako doklad ako predávajúci nehnuteľnosť nadobudol (pôvodná kúpna zmluva, dedičské osvedčenie, rôzne rozhodnutia a pod.). Tu je nutné povedať, že ide „len“ o zdokladovanie spôsobu nadobudnutia vlastníckeho práva a nie o zverejňovanie „citlivých“ informácií ako napr. pôvodná kúpna cena. Tieto informácie kľudne začiernite. Ak patríte medzi tých nešťastníkov, ktorí takýto titul nadobudnutia doma v šuflíku nenájdu, nezúfajte, na príslušnej správe katastra existuje v zbierke listín originál hľadanej listiny. Správa katastra Vám poskytne kópiu, samozrejme za poplatok. Ďalšou potrebnou listinou je potvrdenie o veku stavby bytového domu. Toto potvrdenie vydáva správca bytového domu, obvykle taktiež za mierny poplatok. Ak už komunikujete so správcom, je vhodné zistiť, či nie ste náhodou dlžníkom za služby spojené so správou bytového domu. Neskôr vysvetlím prečo je to dôležité. So správou bytu súvisí aj ďalšie tlačivo, ktoré by malo kupujúcich zaujímať, a to je zmluva o výkone správy alebo založení spoločenstva vlastníkov bytov.  Ak totiž chcete vyhovieť zákonu (a kúpnej zmluve zvlášť), ste ako predávajúci povinný oboznámiť kupujúceho s obsahom týchto samostatných zmlúv. Z realitnej praxe môžem potvrdiť, že predávajúci na túto svoju povinnosť v drvivej väčšine zabúdajú, uspokoja sa vágnou formuláciou v kúpnej zmluve a kupujúci vôbec nevie, do akých iných zmlúv kúpou bytu vlastne vstupuje. Zaujímavým sa tento fakt stáva, keď kupujúci so pravdepodobnosťou rovnajúcou sa istote až po kúpe zistí, koľko dlhov za zateplenie, modernizáciu, opravy a iné vlastne spoločenstvo vlastníkov bytov  má a  čím za ne ručí. Stáva sa, že predávajúci neinformuje kupujúceho, že plastové okná boli zakúpené na úver, ktorý vlastne kupujúci v mesačných platbách spoločenstvu bude ďalej splácať  za predávajúceho. Naopak predávajúci by mal upozorniť kupujúceho, ak ide o jeho vlastnú investíciu zohľadnenú v kúpnej cene. Váš správca zväčša disponuje aj pôdorysom Vášho bytu, čo je pre znalca výborná pomôcka pri zostavovaní znaleckého posudku. Nevyhnutnosťou je návšteva znalca v byte. Znalec pripraví aj potrebnú fotodokumentáciu bytu a požiada o možné ďalšie špecifické podklady.  Na tomto mieste musím pripomenúť málo známu povinnosť predávajúcich založenú  § 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993  Z. z., zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, spočívajúcu v tom, že ak kupujúci požiada predávajúceho o zistenie technického stavu bytu s uvedením opráv nevyhnutných vykonať v období najbližších 12 mesiacov, je predávajúci povinný takéto zistenie vykonať vo forme znaleckého posudku.

 

 

Na byte máme ťarchu

 

V prípade ak máte na byte ťarchu (úver, exekúciu a iné), je nutné informovať kupujúceho  alebo makléra realitnej kancelárie aj o týchto skutočnostiach. Partneri predaja REALITORu pristupujú k citlivým údajom klienta s profesionálnou diskrétnosťou a záujemcom o byt oznamujú ťarchy na nehnuteľnosti vhodným spôsobom a v miere nutnej pre ich informovanosť v jednotlivých štádiách sprostredkovania. Existencia rôznych záložných práv, vecných bremien alebo exekúcií nepredstavuje priamu prekážku predaja nehnuteľnosti, má však za následok objektívne zreálnenie kúpnej ceny. Niektoré ťarchy ako napr. exekúcie alebo záložné práva od nebankových subjektov predstavujú vážnu prekážku možného financovania nákupu bytu cez hypotéku. Správne vyhodnotenie právneho a faktického stavu nehnuteľnosti patrí do rúk profesionálom.

 

 

Spúšťame proces predaja

 

Až teraz (pre mnohých prekvapujúco neskoro), po kompletizácii podkladov, môžeme pristúpiť k samotnému predaju nehnuteľnosti. Ak sa rozhodnete pre služby REALITORu, získate pre seba profesionálny predajný systém, ktorý sa prejavuje aj v  úplných maličkostiach, ktoré ale výrazne prispievajú ku komfortu predaja. Ak existuje kvalifikovaný záujemca o nehnuteľnosť, vykoná tento záujemca prostredníctvom REALITORu  obhliadku priamo v byte. Ak má o byt záujem, nastupuje fáza dohodnutia samotného  predaja vrátane všetkých podrobností. Ak nie je vhodné alebo možné realizovať predaj bytu v dohľadnom čase, doporučujem uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva k bytu, čo predávajúcemu umožňuje poskytnúť kupujúcemu dostatočný časový priestor na prípravu kúpy. V tejto fáze obchodu je dôležité, aby kupujúci bol predávajúcemu zaviazaný vyplatiť primeranú čiastku peňazí vo forme zmluvnej pokuty, ak byt nekúpi. Ak kupujúci nie je ochotný zložiť realitnej kancelárii finančnú zálohu (tzv. rezervačnú zálohu) a/alebo nie je ochotný spísať s predávajúcim zmluvu o budúcej zmluve z ktorej mu hrozí zmluvná pokuta, ide o nevhodného kupujúceho, ktorého jediným cieľom môže byť umelé zadržiavanie predaja bytu a „ťahanie predávajúceho za nos“. Nepýtajte sa koľkokrát sme z úst klientov počuli známe „máme vážneho kupujúceho“ a následne sa dozvieme, že im nedal ani elementárnu záruku vo forme zálohovej platby s možnosťou prepadnutia v prospech predávajúceho pre prípad nerealizácie predaja. Samozrejme, že k úspešnému koncu má takýto „obchod“ ďaleko. REALITOR zamedzuje takémuto konaniu veľmi efektívne.

 

 

Deň podpisu kúpnych zmlúv

 

Po vyjasnení stanovísk predávajúceho a kupujúceho prichádza deň podpisu kúpnej zmluvy. K prevodu vlastníckeho práva k bytu je povinnou prílohou aj potvrdenie od správcu bytového domu o tom, že predávajúci nemá nedoplatky plynúce z tejto správy. Vydanie potvrdenia je bežne spoplatnené a bez neho nie je možné byt „prepísať“.  Ak sa byt kupuje na hypotéku, musí predávajúci pred podpisom kúpnej zmluvy podpísať aj zriadenie záložného práva v prospech banky. Strach z takejto záložnej zmluvy nie je na mieste, nakoľko banka záložné zmluvy vypracuje až keď je úver pre kupujúceho schválený. Napriek tomu istá miera opatrnosti je aj tu nutná. Existujú bankové produkty, kedy po podpise záložných zmlúv a ich podaní na kataster banka uvoľní peniaze kupujúcemu, až tento následne zadá príkaz na úhradu v prospech predávajúceho. V takomto prípade je vhodné, aby takýmto neodvolateľným príkazom na úhradu disponovala banka čo najskôr. Predávajúci by sa v banke nemal báť otvorene požiadať zaneprázdneného pracovníka banky o presnú a zrozumiteľnú informáciu kedy, a za akých podmienok dostane výplatu peňazí na svoj účet. A keď už sme pri účte, nezaškodí pár rád. Ak ste predávajúci a nemáte bankový účet, budete mať s predajom na hypotéku problém. Jednoducho si teda zriaďte účet, čo aj na túto jedinú príležitosť. Vhodné je, aby mal predávajúci účet zriadený v banke, ktorá poskytuje kupujúcemu hypotéku. Oceníte to v rýchlosti pripísania peňazí na Váš účet a v absencii „prebdených nocí“ čakajúc na svoje peniaze. Treba ešte poznamenať, že správny poplatok za vklad záložnej zmluvy do katastra platí bežne kupujúci (obdobne ako znalecký posudok), nakoľko on nemá peniaze vo forme, ktorá sa prednostne predávajúcim požaduje (hotovosť). Ostatné poplatky, najmä správny poplatok za vklad vlastníckeho práva do katastra si zmluvné strany prevažne delia pomerne. Ak ste predávajúcim - klientom REALITORu, môžete pokojne na podobné poplatky zabudnúť – hradí ich v plnej výške REALITOR.

 

 

Len za hotové? 

 

Ak kúpa bytu nie je financovaná z hypotéky, je najvyšší čas zbystriť pozornosť. V tomto momente je na tom horšie kupujúci, ktorý je často predávajúcim nútený k výplate v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy. Korektné riešenie je zriadiť úschovu kúpnej ceny. Spoločnosť REALITOR z dôvodu zvýšenia ochrany prostriedkov kupujúceho vždy doporučí kupujúcemu zriadenie notárskej alebo inej úschovy kúpnej ceny. Predávajúci bez nečistých úmyslov vždy súhlasí s úschovou kúpnej ceny napr. u notára, nakoľko cena už bola vyplatená a notár ako úradná osoba prevedie predávajúcemu kúpnu cenu ihneď ako zdokladuje, že byt „prepísal“ na kupujúceho. Bežne úschovu peňazí hradí kupujúci, lebo si chráni vlastné peniaze. Fámy o cene takýchto úschov netreba brať vážne a radšej treba kontaktovať najbližšieho notára so žiadosťou o vyčíslenie takejto služby. Cena notárskych úschov sa počíta z výšky uschovanej hotovosti a je daná právnym predpisom.  Všetky možné riziká v tomto najcitlivejšom momente predaja bytu REALITOR odborne vopred vyhodnotí a vždy Vás upozorní na spôsoby ako znížiť akékoľvek riziko. Ešte treba uviesť, že aj pri notárskej úschove je nutné mať zriadený bankový účet a že predávajúci musí o zriadení úschovy dostať od notára riadny doklad s uvedením podmienok úschovy.

 
 

Odovzdanie nie je len pohodenie kľúčov

 

Teraz prichádza záverečná fáza predaja bytu. Spočíva v odovzdaní bytu kupujúcemu. Mnoho našich klientov je prekvapených, koľko času a energie tento proces potrebuje. V prvom rade by mal predávajúci mať pri odovzdaní bytu poruke posledné faktúry za služby spojené s užívaním bytu, za dodávky energií, káblovku a pod. Výrazne tým uľahčí prácu realitnému maklérovi, ktorý je povinný zabezpečiť odhlásenie týchto energií. O odovzdaní  nehnuteľnosti a odpísaní stavov meračov sa spíše preberací protokol, ktorý tvorí prílohu kúpnej zmluvy. Dbajte na riadne odovzdanie bytu! Vyhnete sa tým možným sporom o tom, čo všetko v byte bolo/nebolo,  koľko bolo „natočené“ elektriky, či bol zatečený strop a pod. Ak predávajúci uvedie v protokole aj menšie závady, môže sa vyhnúť osočovaniu zo strany kupujúceho o tom, že ho o stave nehnuteľnosti neinformoval. Niekedy je vhodné vypracovať aj fotodokumentáciu. Vo všeobecnosti je vítaným prínosom pre predávajúceho prítomnosť zástupcu spoločnosti REALITOR pri všetkých dôležitých úkonoch pri predaji bytu. Získate tým nielen odborné poradenstvo a kvalifikované služby vrátane právneho servisu ale aj svedka, ktorý môže svedčiť ako nezávislá osoba o podstatných skutočnostiach pri predaji bytu od A po Z.

 

Ak sa Vám celý tento proces zdá komplikovaný alebo neprehľadný, spoľahnite sa na REALITOR. Vykonávame realitnú činnosť dlhodobo a profesionálne o čom svedčia mnohé referencie.

(c) Mgr. A. Mészáros

 

Vyhľadávanie nehnuteľností