Medzi náročnejšie realitné obchody patrí kúpa pozemku. Od kupujúceho sa očakáva, že je aspoň minimálne v problematike zorientovaný. Ak nie, najlepším riešením je kúpiť od renomovanej realitnej kancelárie. Neuškodí ale myslieť aspoň na niekoľko základných pravidiel.

Lokalita

Lokalita -  určuje z veľkej časti cenu pozemku. Ako vybrať vhodnú lokalitu som písal v inom príspevku, preto sa nebudem opakovať.

Právny a faktický stav – nestačí len skontrolovať list vlastníctva. Samozrejme list vlastníctva nám povie kto je vlastník, aké sú ťarchy a vecné bremená na pozemku evidované. Myslieť ale musíme aj na to, že pri poľnohospodárskej pôde je táto často predmetom rôznych nájmov. Vypovedať nájom agropodnikateľom je možné zväčša s ročnou výpovednou lehotou k času vegetačného pokoja (tip: žiadajte si k nahliadnutiu nájomnú zmluvu a konzultujte ju s právnikom). Na liste vlastníctva si všímajte či ide o pozemok reg. „C“ alebo „E“. Tejto problematike sa tu nebudem venovať podrobnejšie, stačí aby ste vedeli, že ak sa budete pokúšať ručiť banke pozemkom v registri „E“ banka ručenie odmietne. Na liste vlastníctva si všímajte aj charakter pozemku. Na ornej pôde ťažko niečo postavíte a bude nutné pôdu vynímať z pôdneho fondu (k sa vôbec dá). Okrem listu vlastníctva si vyžiadajte aj kópiu z katastrálnej mapy. Ak ju predávajúci nemá, príslušná správa katastra vám pomôže. Z mapy vyčítate tvar pozemku a prístup naň. Tvar pozemku a jeho rozmery sú dôležité údaje pre výstavbu domu. Napr. šírka pozemku do ktorého chcete umiestniť dom by nemala byť menšia ako 15m.  Pri konaní o umiestnení stavby treba dodržiavať ustanovenia zákona o min. vzdialenostiach: 7 m od susedných stavieb, 3 m od cesty, 2 m od hranice pozemku.  Svahovitosť pozemku môže skomplikovať samotné umiestnenie stavby na pozemku. Veľkosť pozemku na výstavbu bežného rodinného domu by mala byť nad 500m2, ideálne okolo 1000m2.  Prístup na pozemok je kapitola sama o sebe. Predávajúci často prehodia starosti s riešením prístupnosti pozemku na kupujúceho. Nesúhlaste s tým. Podmieňte kúpu vysporiadaním prístupu. Je bežné, že prístupové cesty sú v podielovom spoluvlastníctve okolitých vlastníkov pozemkov, žiadajte s nákupom pozemku aj kúpu spoluvlastníckeho podielu na ceste. Ak sa to nedá, žiadajte zriadenie vecného bremena (pravdepodobne odplatného) na prechod a prejazd tak, aby bol oprávneným z tohto vecného bremena „vlastník stavby“ ktorú kupujete. Problematika vecných bremien je komplikovanejšia a vyžaduje aj geometrický plán a vklad do katastra nehnuteľností. Informujte sa preto u odborníkov s požiadavkou o poradenstvo.  

Chcete na ňom stavať?

Ak kupujete pozemok za účelom výstavby, žiadajte od vlastníka tzv. územnoplánovaciu informáciu. Pre návštevníkov našej stránky prinášame vzor ako má takáto žiadosť o poskytnutie územnoplánovacej informácie vyzerať.  Je to vyjadrenie obce ako stavebného úradu o možnom využití predmetného pozemku, regulatívoch ktoré je nutné pri výstavbe dodržiavať. Zvyčajne obsahuje aj obmedzenia pre ktoré sa nedá na pozemku alebo jeho časti stavať. Bežne ide o ochranné pásma (rozvody Telecomu, vodovodné potrubia, plynové potrubia, elektrické káble, ochranné pásma rôznych stavieb ako sú cesty, vodojemy a pod.) a stavebné uzávery. Obmedzenia platia aj na výstavbu v chránených krajinných oblastiach alebo rôznych pamiatkových rezerváciách. Vo všeobecnosti možno povedať, že územný plán určuje či je možné parcelu zastavať a ako. Nie je pritom podstatné či je pozemok v intraviláne ale v extraviláne, podstatné je či sa s ním uvažuje ako o zastavateľnom (čiže ornú pôdu po vyňatí je možné zastavať ak tomu územný plán praje). Sú obce ktoré nemajú územný plán. Tu rozhoduje obecné zastupiteľstvo. O vyňatí pôdy z pôdneho fondu rozhoduje príslušný pozemkový úrad.

Siete

Napojenie sietí u stavebných pozemkov – to, že na alebo pri pozemku je iný dom ešte neznamená, že sa môžete napojiť na siete. Môže sa stať, že už nie je kapacita na pripojenia vašej stavby. Predávajúci by mal mať pred predajom už za sebou aspoň orientačnú konzultáciu o tejto problematike s dodávateľmi energií. Veď žiada cenu ako za stavebný pozemok! Nepodceňujte ani neexistenciu geologického posudku na výstavbu domu. Bežne ho predávajúci nemajú. Ak však ide o pozemok s rozostavanou stavbou alebo je výstavba vo fáze vydaného stavebného povolenia či predchádzajúceho územného rozhodnutia je fajn ak takýto posudok existuje. Hovorí o podloží, výške spodných vôd, možných zosuvoch príp. o miere radónu.

Poľnohospodárska pôda

Orná pôda, pasienky, lesy a pod.  – predávajú sa za zlomok cien stavebných pozemkov. Zväčša na nich hospodária tretie osoby a pri kúpe sa s týmto právnym stavom treba vysporiadať. Pri kúpe lesa treba brať do úvahy lokalitu, vek porastu, drevinové zloženie, zverina, ťažobnosť drevín a pod. Veľmi kupujúcemu môže pomôcť lesný hospodársky plán. Cena takýchto pozemkov by mala odzrkadľovať lokality, možný hospodársky výnos, prístupnosť pozemku ťažkou technikou a najmä umiestnenie a rozdrobenosť parciel. Pri nákupe dbajte na zákon o pozemkových úpravách, ktorý zabraňuje drobeniu poľnohospodárskej pôdy.

Záhrady – ich cena by mala zohľadňovať kvalitu pôdy, zloženie drevín a krov na pozemku a najmä možné vodné zdroje, prístup a orientáciu pozemku. Ak si chcete kúpiť pozemok v záhradkárskej osade a postaviť si záhradnú chatku, je dobré taktiež preveriť miestne regulatívy. Pri kúpe záhradnej chatky je alfou a omegou reálne vlastnícke právo k záhrade. Legislatíva totiž upravila reštitučné nároky reštituentov na pôdu zabratú záhradkármi a ich osadami v minulom režime.

Urbár je špecifikum

Urbár – ide o vlastníctvo spoločnej veci pozemkovými spoločenstvami v zmysle samostatného zákona. Podiel v urbári je vhodné predať priamo urbáru (ak je právnickou osobou) príp. inému urbárnikovi ako podielovému spoluvlastníkovi. Rešpektovať treba predkupné právo v mysle Občianskeho zákonníka, čo v praxi môže spôsobiť takmer nemožnosť predaja podielu (ak je urbárnikov veľký počet a na dôvažok takmer neustále prebiehajú dedičské konania môže to byť problém). Realitné kancelárie z týchto dôvodov až na výnimky sprostredkovanie predaja takýchto nehnuteľností nerealizujú. Urbárnici majú pravidelné schôdze. To je miesto, kde môžete zverejniť svoju ponuku na predaj podielu.

Dúfam, že ste získali vďaka REALITORu aspoň základnú orientáciu v problematike nákupu pozemkov. Nákup pozemku je len prvým krokom vo viac či menej náročnom procese výstavby domu na zelenej lúke. Úplne bežne predávajúci žiadajú za pozemky, ktoré nespĺňajú elementárne kritériá stavebných pozemkov, cenu ako za reálne stavebné pozemky. REALITOR preto pri kúpe upozorňuje svojich klientov na tieto nedostatky. 

© Mgr. A. Mészáros