V nehnuteľnostiach sme doma

Ako zladiť predaj a kúpu nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti v nadväznosti na kúpu novej je veľmi častou situáciou. Nie každý si môže dovoliť najskôr kúpiť novú nehnuteľnosť a potom v kľude predávať tú starú. Oveľa bežnejšie je, že nákup novej nehnuteľnosti sa financuje z prostriedkov získaných predajom starej nehnuteľnosti. Správne zvládnutie takéhoto dvojitého obchodu prináša menej stresu.

 

Najskôr predaj

Financovanie nákupu je podmienené predajom starej nehnuteľnosti a preto sa najskôr treba zamerať na predaj. Samozrejme je dôležité, aby sme mali prehľad o ponukách vhodných nehnuteľností na trhu. Je ale dôležité neviazať sa akýmkoľvek záväzkom na kúpu novej nehnuteľnosti skôr ako si zabezpečíme predaj starej.  V drvivej väčšine prípadov totiž musí kupujúci svoj záujem potvrdiť zložením nejakej zálohy. Nastávajú potom situácie, že o zálohu príde, ak sa mu z rôznych dôvodov nepodarí starú nehnuteľnosť predať a on nebude mať peniaze na vyplatenie kúpnej ceny novej nehnuteľnosti. Preto opatrne so zálohami. Na dôvažok každý logicky uvažujúci človek vie, že ak má predávajúci už vyhliadnutú inú nehnuteľnosť po ktorej túži, je náchylný spúšťať z predajnej ceny svojej nehnuteľnosti. To môže viesť k zneužitiu tejto túžby a následne k nevýhodnému predaju. 

 

Hotovosť a hypotéka

Pre názornosť si predstavme, že ste práve našli záujemcu o kúpu vášho bytu. Ak má hotovosť, veci sa zjednodušia. Môžete okamžite spísať kúpnu zmluvu a budete vedieť, že kúpnu cenu zinkasujete napr. do 40 dní. Môžete si smelo rezervovať novú nehnuteľnosť. Ak ide o financovanie cez hypotéku, bude potrebné vypracovať znalecký posudok a splniť niekoľko podmienok za účelom zriadenia záložného práva v prospech banky. Toto môže trvať nejaký čas. Pre zvýšenie reálnosti predaja a zaviazanie zmluvných strán sa úspešne využíva inštitút zmluvy o budúcej zmluve, v ktorej sa budúci predávajúci a budúci kupujúci dohodnú dokedy a za akých podmienok sa prevod vlastníctva vykoná.

 

Stále ale nie je isté, či banka kupujúcemu hypotéku poskytne. Preto sa v zmluve o budúcej zmluve dojednávajú zmluvné pokuty pre prípad „odskočenia“ z jednej alebo druhej strany. Už v tomto momente je vhodné dojednať lehotu na budúce vypratanie v dostatočnej dĺžke, napr. „do 60 kalendárnych dní odo dňa podpisu kúpnej zmluvy“). Pri financovaní cez hypotéku je kupujúci limitovaný ochotou predávajúceho nehnuteľnosť založiť a preto je požiadavka predávajúceho o dostatočne dlhú dobu na vypratanie bežne kupujúcim akceptovaná v duchu pravidla niečo za niečo.

 

Podmienky úhrady bankou

Pre predávajúceho je dôležité vedieť kedy reálne dostane peniaze na svoj účet. Toto je viazané na splnenie určitých podmienok banky. Dajte si riadne vysvetliť pracovníkom banky kedy a za akých podmienok uhradí banka kúpnu cenu na účet predávajúceho. Práve rôznorodosť týchto podmienok najčastejšie spôsobuje neskoré čerpanie hypotéky. Podstatné je, aby aj predávajúci vedel, že kupujúci musí predložiť banke vinkuláciu poistky v prospech banky, potvrdený návrh na vklad záložného práva v prospech banky, list vlastníctva s plombou vyznačujúcou konanie o záložnom práve v prospech banky alebo list vlastníctva so zriadeným záložným právom v prospech banky. Požiadavky bánk na podklady k vyplateniu kúpnej ceny sa menia v závislosti od bankového produktu alebo bonity kupujúceho. Ak banka požaduje reálny zápis záložného práva (nie len plombu o začatí takéhoto konania) vo svoj prospech na liste vlastníctva, môže byť táto lehota až 60 dní ako súčet bežnej lehoty 30 dní a lehoty ďalších 30 dní na odstránenie nedostatkov v prípade prerušenia katastrálneho konania. Taktiež je treba rátať s časom potrebným na doručovanie písomností zo strany katastra.

 

Kedy budú peniaze?

V praxi sa stáva aj to, že bankoví pracovníci nevenujú dostatočnú pozornosť potrebám predávajúceho, nakoľko „ich“ klientom je kupujúci - žiadateľ o úver. Preto doporučujem aby sa predávajúci zúčastňoval rokovania v banke spolu s kupujúcim vo fáze, kedy sa okrem podpisu záložných zmlúv podpisuje aj úverová zmluva. Na argumentáciu typu „stačí ak podpíšete záložné zmluvy o ostatné sa už postaráme“ moc nedajte. Samozrejme pre predávajúceho sú podstatné len tie informácie, ktoré sa týkajú vyplatenia kúpnej ceny, nie celý spis o úvere. Nikdy však neškodí pri takomto stretnutí sa „po lopate“ spýtať bankového pracovníka čo všetko treba banke predložiť a kedy banka reálne uhradí kúpnu cenu. Môže sa totiž stať, že napr. z dôvodu nepodpísanej alebo nedoručenej poistky bude banka s čerpaním úveru čakať bez toho, aby predávajúci o takejto komplikácii vedel (v tomto prípade sa predávajúci reálne dostal vinou banky do omeškania s kúpou novej nehnuteľnosti!). Pritom ide o banalitu v porovnaní s tým, čím všetkým ste už museli prejsť. Preto by mal aj predávajúci vedieť od počiatku čo a kedy má kupujúci banke predložiť. Len tak si vie tieto termíny sám postrážiť. Ak je jedna zo strán zastúpená realitnou kanceláriou, lehoty sleduje maklér a komunikuje aj s bankou – predávajúci môže oddychovať.


 

Ako určiť lehotu vysťahovania

Ak máte stihnúť nákup novej nehnuteľnosti keď už budete mať podpísanú kúpnu zmluvu na starú nehnuteľnosť, je dôležité v tejto zmluve dohodnúť reálny termín vysťahovania z bytu. Reálny by sme mohli premenovať aj na pesimistický. Dokonca odporúčam aj pesimistický odhad lehoty na vysťahovanie násobiť dvomi. To vám prinesie kľudnejší spánok. Lehotu si vypočítajte na základe súčtu lehôt potrebných na reálne inkasovanie kúpnej ceny (napr. z notárskej úschovy alebo od banky), predpokladanej lehoty na sprístupnenie novej nehnuteľnosti (pozor nejde o dátum podpisu kúpnej zmluvy ale o dátum začiatku užívania kupovanej nehnuteľnosti) a lehoty potrebnej na nevyhnutné stavebné a iné úpravy nového bývania (ak nie je nová nehnuteľnosť ihneď obývateľná) vrátane sťahovania. Je jasné, že o dĺžke lehoty na vypratanie zvediete malý boj s kupujúcim, ale musíte vopred vedieť koľko času minimálne potrebujete. Čím dlhšiu lehotu na vypratanie potrebujete tým viac sa môžete dostať do tlaku na zníženie kúpnej ceny. Toto si tiež musíte uvedomiť.

 

Rýchlo do nového

Teraz sa zameriame na  kúpu novej nehnuteľnosti. V tomto prípade sa naopak snažte o čo najskoršie užívanie kupovanej nehnuteľnosti. Pri vyjednávaní vám pomôže fakt, že budete pravdepodobne kupovať na hotovosť bez nutnosti využitia hypotéky. Väčšina predávajúcich tento fakt akceptuje výmenou za rýchlosť uvoľnenia nehnuteľnosti pre vás. Pozor ale na nástrahy týkajúce sa zhodnocovania kupovanej nehnuteľnosti. Kým nie je nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve, neinvestujte do nej väčší obnos peňazí. Môže sa totiž stať, že z rôznych dôvodov sa vlastníkom nestanete, nehnuteľnosť budete musieť vrátiť a vaše investície sa stanú v lepšom prípade predmetom vleklého súdneho sporu, v horšom prípade sa s nimi nadobro rozlúčite. Dobré vedieť: Vlastníkom sa stanete až momentom vkladu vlastníckeho práva do katastra, čo nie je to isté ako podanie kúpnych zmlúv na podateľňu katastra.

 

Nástroje ktoré môžete využiť

  • Za zamyslenie stojí tzv. zrýchlený vklad do katastra. Lehota na vybavenie prevodu vlastníckeho práva na katastri sa redukuje na 15 dní, čiže ušetríte polovicu času katastrálneho konania.  Samozrejme priplatíte si o cca 200€ viac v porovnaní s bežným 30 – dňovým konaním. Ak však horia termíny alebo je výplata kúpnej ceny viazaná na prevod vlastníckeho práva, je zrýchlený vklad výhodný. 
  • Pri zosúladení predaja a kúpy je dôležitá znalosť miestneho trhu a efektivita vyhľadávania ponúk na kúpu novej nehnuteľnosti. Preto je dobré vyhľadávať si vhodné nehnuteľnosti už pred/počas predaja starej, aby ste vedeli rýchlo reagovať. Netreba hneď absolvovať jalové obhliadky nehnuteľností a zbytočne zamestnávať realitných maklérov (keďže ešte nemáte peniaze na kúpu). Bohato bude stačiť, ak si sledujete ponuky z regiónu na internete. Dôležité je skôr vedieť za akú ceny sa dá čo kúpiť, aby vás neprekvapili ceny, charakter ponúk, dispozícia bytov alebo lokalita.
  • Využite služby tej istej realitnej kancelárie, ak je to čo i len trochu možné. Kancelária ktorá vie, že predávate a zároveň z výťažku predaja kupujete, vie na čo si dať pozor a pripraví vám celý proces predaj aj nákupu tak, aby ste neboli ani chvíľku vo „vzduchoprázdne“.
  • Silné zmluvné pokuty pre prípad neplnenia zmlúv o budúcich zmluvách vytvárajú tlak na zmluvné strany. Ten tlak je ešte väčší, ak si zmluvnú pokutu môžete započítať už s predchádzajúcim plnením napr. z poskytnutej zálohy. Toto je právny nástroj nútiaci konať ľudí korektne. Nie vždy, nie úplne ale aspoň trochu vás vylieči z dojmu, že ľudia plnia dohody. 
  • Ak je vyslovene časová situácia zlá a nie je iná možnosť, skúste obmäkčiť druhú stranu ústupkom vo forme úhrady „nájomného“ za čas ktorý potrebujete na dokončenie iného obchodu. Nie je vhodné skutočný nájomný vzťah s ohľadom zákonom chránený nájom bytu, skôr sa hovorí o tzv. „nájme“, kedy sa nehnuteľnosť sprístupní na základe kúpnej zmluvy skôr alebo sa vyprace neskôr výmenou za zvýšenie/zníženie kúpnej ceny. Čiže hovoríme skôr o pružnosti druhej strany reagovať na vaše potreby výmenou za zmenu výšky kúpnej ceny. 
  • Nájomný vzťah ale tiež nie je na zahodenie. Ak nestíhate kúpiť novú nehnuteľnosť a už musíte vypratať starú, hľadajte riešenie v dočasnom presťahovaní sa a uložení nábytku v nejakom sklade či garáži. Mnoho ľudí sa presťahuje k rodine, niektorí ale idú do dočasného nájmu. Výhodou tohto riešenia je možnosť bez stresu si vyberať z ponúk na trhu a čakať na tú vhodnú ktorá vám finančne vyhovuje. Paradoxne to môže priniesť aj finančný prospech v prípade ak kúpnu cenu novej nehnuteľnosti zlomíte o viac ako sú náklady na dočasný nájom. Samozrejme tento variant je len záchranou ak veci nejdú tak ako majú.

 

Výmena dvoch nehnuteľností

Na záver niečo o výmene nehnuteľností. Z času na čas sa stretneme s touto požiadavkou klientov. Je trochu idealistické myslieť si, že nájdete dve nehnuteľnosti ktorých majitelia sa zaľúbia do tej druhej a na dôvažok sa dohodnú aj na ich cene resp. doplatku. Po právnej stránke sa výmena realizuje tzv. zámennou zmluvou a je to úplne štandardná zmluva. V skutočnosti ale môžem zodpovedne vyhlásiť, že zámena nehnuteľností v praxi nefunguje. Za roky mojej realitnej praxe by som vedel počet zámenných zmlúv spočítať na jednej ruke. Ak si toto číslo dáme do pomeru k bežnému predaju a následnej kúpe nehnuteľnosti, dostávame sa k percentu blízkemu nule.

Vyhľadávanie nehnuteľností