Nákup nehnuteľnosti je pre väčšinu obyvateľstva investícia životného charakteru. Ak si uvedomíme, že ide o obrovské hodnoty dosahujúce desiatky až stovky tisícov eur, je na mieste otázka ako a od koho vlastne kupovať.

Predávam si sám

Ešte stále najzaužívanejší spôsob predstavuje priama dohoda s majiteľom nehnuteľnosti. V lepšom prípade zmluvné strany vyhľadajú odbornú pomoc advokáta resp. notára a nechajú si zmluvnú dokumentáciu pripraviť. V horšom (a žiaľ najfrekventovanejšom) prípade si zmluvné strany dohodnú podmienky prevodu, vyplatenia kúpnej ceny sami a svojpomocne, často prostredníctvom internetu a rôznych publikácií, sa snažia pripraviť aj "nejaké papiere".

Tu treba dôrazne upozorniť na riziká, ktorým sa takto jednajúci ľudia vystavujú. Veľmi častým prípadom je, že kupujúcim je priekupník s vedomosťami o procese prevodu nehnuteľnosti, ktorý využije neznalosť predávajúceho a "vmanévruje" ho do realitného podvodu. Bežný občan de facto nemá šancu takémuto podvodnému konaniu predísť. Naopak aj pri nákupe sa môžete stretnúť s predávajúcim, ktorý zamlčí nedostatky nehnuteľnosti (v prípade bytov napr. nutnosť opráv alebo ich financovanie prostredníctvom úverov poskytnutých spoločenstvu vlastníkov bytov apod.) alebo v horšom prípade Vás vtiahne do rôznych "predkupných" zmlúv s patričnou zmluvnou pokutou a s nutnosťou vyplatenia neprimeranej zálohy. Bežnou praxou takýchto predávajúcich je, že podpisujú viac "predkupných" zmlúv na tú istú nehnuteľnosť. Je pravdou, že odhalenie takýchto praktík spôsobuje problémy aj profesionálnym maklérom, keďže ide vyložene o podvodné konanie. Vo väčšine prípadov ale je možné takémuto konaniu kvalifikovaným prístupom zamedziť. A práve tu nastupuje profesionálna predvídavosť realitných kancelárií.

V čom tkvie úspech realitných kancelárií

A práve predvídavosť realitných kancelárií pri odhaľovaní podvodov pri prevode nehnuteľností ušetrila mnohým ich klientom miliónové hodnoty. Úspechy realitných kancelárií samozrejme nie sú bežne publikované (až na výnimky) a preto často prevažuje negatívne hodnotenie prístupu realitných kancelárií. Tu sa dostávame k otázke správneho výberu realitného sprostredkovateľa, pričom tejto téme sa budem venovať v samostatnom príspevku. Štandardne ale každá slušná kancelária už pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy s predávajúcim ("slušná" kancelária totiž pracuje výlučne s písomnými sprostredkovateľskými zmluvami v záujme ochrany práv kupujúceho) preveruje právny stav nehnuteľnosti, samotné vlastníctvo, ťarchy a vecné bremená, obmedzenia nakladania s týmto majetkom, možnosti budúceho prefinancovania nákupu ale aj titul a čas nadobudnutia nehnuteľnosti. V prípade predaja bytových jednotiek sa pýta na správu bytu, náklady a aj stav napr. fondu opráv. Žiaľ v prevažnej väčšine prípadov tieto informácie predávajúci nevie vôbec alebo len veľmi "hmlisto". V každom prípade však zber týchto údajov odradí prevažnú väčšinu nečestných ľudí, ktorí volia radšej predaj po vlastnej línii cez súkromnú občiansku inzerciu.

Veď sa navýši cena a ja nepredám

 Častým argumentom je zvýšenie ceny za služby realitnej kancelárie pre kupujúceho. Áno, cena je vždy zvýšená o primeranú províziu sprostredkovateľa. Veď samotné sprostredkovanie je odplatná služba nie samaritánstvo. Tu však treba analyzovať čo vlastne klient za služby sprostredkovateľa získa. Ak získa už len to, že maklér preverí stav vecí a pýta sa predávajúceho aj na "chúlostivé" otázky a zamedzí tak výraznému úbytku financií z Vášho účtu tak to určite za to stojí. Navyše napr. REALTOR zabezpečuje úplne komplexné služby pri prevode vrátane prípravy kvalitných zmluvných podkladov s vyváženými pozíciami predávajúceho a kupujúceho, úhrady overovania podpisov, vystavenia rôznych potvrdení a samotného správneho poplatku za prevod vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. REALITOR však dôraz kladie práve na fakt aby kupujúci vlastníctvo riadne nadobudol a predávajúci reálne získal kúpnu cenu. V poslednom období len vo veci vyjasnenia samotného vlastníctva v prípade nevysporiadaného bezpodielového spoluvlastníctva manželov (napr. ak bol vlastníkom podľa evidencie katastra nehnuteľností len jeden z manželov) a rešpektovaní práv podielových spoluvlastníkov sme dopĺňali niekoľko návrhov na vklad do katastra nehnuteľností, ktoré si pripravili zmluvné strany sami "z internetu" a po vážnych problémoch sa radšej zverili do rúk profesionálneho sprostredkovateľa.

Je to na vás

 Každý kupujúci má dnes nespočetné možnosti nákupu nehnuteľnosti rôznym spôsobom a cez rôzne realitné kancelárie, vo všeobecnosti by však mal prevod vlastníckeho práva zveriť do rúk profesionálom - sprostredkovateľom , ktorí zabezpečujú full service vrátane prípravy zmluvných podkladov alebo advokátom a notárom (ktorí zabezpečia len samotný právny servis bez obchodných zručností najmä s ohľadom na potreby platiacej strany). Neostáva len varovať pred svojpomocou na poli realitného obchodu. Ani sebalepšia autorizácia kúpnych zmlúv totiž neuchráni pred jednostrannými a úžerníckymi zmluvami o budúcich zmluvách, rôznymi zmluvami so zabezpečením formou zabezpečovacieho prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a pred samotnou chamtivosťou zmluvných strán, ktoré radšej do zmluvy advokátom a notárom nadiktujú nižšiu kúpnu cenu než sa v skutočnosti vypláca. Následne po umelo vyvolanom odstúpení od zmluvy predávajúci len nechápavo krúti hlavou pri požiadavke Vás - kupujúceho o vrátenie pôvodnej zmluvne nezachytenej sumy. Aj o tomto je totiž každodenná práca kvalitného realitného sprostredkovateľa.

(c) Attila Mészáros